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6月19日，小米景曦科技有限公司成功竞得北京亦庄新城一块工业用地，成交价6.35亿元。这块占地48.51万平方米的土地紧邻小米汽车二期工程项目。值得注意的是，小米景曦科技有限公司由小米智能技术有限公司100%持股，确认了该地块与小米汽车业务的直接关联。
自2024年4月正式开始交付以来，小米汽车以超出市场预期的表现立稳脚跟。然而，伴随着销量的快速增长，产能瓶颈问题也日益凸显。第三工厂的规划建设，正是小米汽车面对市场需求激增的必然选择。
产能布局再扩张
根据北京市规划和自然资源委员会披露的信息，小米景曦科技有限公司竞得的这块土地编号为亦庄新城YZ00-0606街区0110地块，用地性质为工业用地，出让总年限50年。
早在今年3月时，北京市规划和自然资源委员会经济技术开发区分局曾发布相关规划综合实施方案，在小米汽车一期、二期工厂毗邻处新设工业用地，那会外界就猜测这或是小米汽车三期工厂项目。
按照小米汽车现有的工厂布局，一期工厂占地面积71.8万平方米，设计年产能15万辆；二期工厂同样规划年产能15万辆，目前正处于设备进厂阶段，预计今年6月中旬竣工。
相比之下，三期工厂的规划用地面积为48.51万平方米，建筑面积24.7万平方米，虽然略小于前两期工厂，但在协同效应的加持下，年产能应该也不会太低。
有业内人士猜测，如果三期工厂能够如期建成投产，小米汽车在北京亦庄的总产能将达到40万辆以上。相较特斯拉上海超级工厂的95万辆年产能虽有差距，但考虑到小米汽车起步时间较短，这样的扩张速度已经相当可观。
产能告急：订单排期超30周
小米汽车第三工厂的规划建设，很大程度上源于其现有产能与市场需求之间的巨大缺口。
数据显示，小米SU7自上市以来销量持续走高，已连续数个月销量超过2万辆。然而，高销量的背面是严重的产能不足。
目前，小米汽车APP显示，新订购小米SU7系列车型的用户需要等待30周以上。这一等待时间远超行业平均水平。创始人雷军也因此被网友戏称为“欠车王”。
为了缓解产能压力，小米汽车一期工厂从2024年6月起就开始实行双班倒运营模式，满负荷生产。雷军近期表示，“小米汽车工厂目前每月能生产两三万辆车。”按照这一产能计算，小米一期工厂的年产能已经达到30万辆左右，是其设计产能的两倍。
这种接近200%的产能利用率虽然暂时缓解了供需矛盾，但也带来了设备寿命、产品质量和长期运营风险等问题。更为关键的是，即将上市交付的第二款车型YU7将进一步加剧产能紧张局面。
雷军透露，YU7的预订热度超出预期，“YU7留资用户数是SU7技术发布同期的3倍”。小米集团合伙人、集团总裁卢伟冰也表示，小米YU7“比小米SU7刚刚亮相时更加出圈、更受欢迎”。
小米YU7将在7月开始交付，这意味着一期工厂必须分配部分产能用于生产YU7，从而可能进一步延长SU7的交付周期。尽管第二工厂即将竣工投产，但考虑到小米汽车两款车型那庞大的订单量，难解燃眉之急。在这种情况下，新工厂的建设显得尤为迫切。
机构看好长期发展
小米汽车之所以能够在激烈的新能源汽车市场中脱颖而出，很大程度上得益于其“米家”强大的品牌号召力，以及雷军的个人IP效应。作为小米生态链的重要组成部分，小米汽车充分利用了小米在智能化、自动化方面的技术积累，打造出了具有明显差异化优势的产品。
在市场表现方面，2024年，小米SU7系列全年交付量超过13.5万辆。2025年到现在，小米汽车已经累计交付14.29万辆。也就是截至目前，小米SU7系列累计交付量已接近28万辆。
更为重要的是，小米汽车在定价策略上展现出了较强的市场敏感度，SU7在2024年的平均售价达到23万元，在保持竞争力的同时实现了较好的盈利能力。
资本市场对小米汽车的长期发展表示看好。国信证券在最新的研报中表示，看好小米“人车家全生态布局的协同以及海外市场的拓展带来的业绩增长”，并将2025-2027年归母净利润预测上调至362/464/660亿元。
兴业证券也对小米汽车业务持乐观态度，认为“IOT、新车型YU7的产品竞争力”值得期待，并预计“业务盈利能力将在产品力提升、规模经济等因素支撑下逐步提升”。
从财务数据看，小米汽车业务在2025年第一季度的亏损已收窄至5亿元，显示出良好的发展趋势。
机构普遍认为汽车业务将成为小米集团未来发展的重要驱动力。德意志银行预测，小米汽车将在2026年开始实现盈利，到2027年年产量有望破百万辆，并成为小米集团内部最大的单一业务部门。这一预测如果成为现实，将彻底改变小米集团的业务结构和盈利模式。
从这个角度看，小米汽车目前规划三期工厂只是一个开始。雷军曾表示，要用15-20年时间使小米汽车跻身全球前五，这意味着需要实现年产能600万辆的目标。在这一目标驱动下，小米汽车后期还将规划更多新生产基地。有市场传闻，小米汽车还计划在武汉等地布局新的生产基地，力争在2026年建成6座生产基地。
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